<<目次へ 【意見書】自由法曹団
２０００年２月 自 由 法 曹 団
２０００年３月１日からこれまでの賃貸借契約に加わり、定期借家契約をむすぶことができるように法律が変わりました。
しかし、定期借家契約は契約で定めた期間がくると更新することなく賃貸借が終了するので、借家人には大変不利益な契約です。
３月１日より前に契約した賃貸借契約でも、店舗・事務所（住居と兼ねているものは除く）については、それまでの賃貸借契約から定期借家契約に切り換えを迫られるおそれがあります。
なお、住居及び住居兼店舗・事務所については、既にある賃貸借契約については、貸主と借主の合意によっても定期借家契約に切り換えることはできません（但し「当分の間」）。
貸主の方から、「賃料を下げるから」とか「更新料はいらないから」と一見良い条件と思われることを言われて、あわてて定期借家契約に切り換えることのないよう、以下の説明を読んで心しておきましょう。
| 既存の契約（2000.2.29までに契約） | 新規契約（2000.3.1以降） | |
| 居住用 | 定期借家契約は「当分の間」適用されない。合意しても無効。 | 適用 |
| 店舗・事業用 | 既存の契約を合意解除して定期借家契約をすることが可能 | 適用 |
| 店舗居住兼用 | 居住用と同じ | 適用 |
１ 定めた期間がきたら出なくてはならない
定期借家契約は、賃貸借契約に定めた期限がきたならば、賃貸人に更新を拒否する正当な理由がなくとも、その期限で契約が終了するという賃貸借契約です。これまでは、賃貸借契約の期限を定めても、借地借家法の定めで、賃貸人に契約を更新しないことについて正当な理由がない限り、契約は更新されるということになっていました。これを法定更新の制度といいます。
今回の法律の成立で、この法定更新の制度が適用されない定期借家契約（法律上の名称は「定期建物賃貸借」）という契約が認められることになったわけです。
一般の賃貸借契約では、期限を２〜３年の短期間とするものが多いのですが、しかし、契約した当事者の間では当然に更新して長期間の定住、使用を予定するという場合がほとんどです。
しかし、定期借家契約になると、契約期限で契約は終了し、更新の可能性はないことになります。したがって、定期借家契約では、借りる側の居住の安定、営業の継続性はなくなってしまいます。そのため、長期間定住、使用することを予定している場合には、定期借家は避けなければなりません。
２ 期間がきて「再契約」する場合は、賃借人は立場が弱い
この制度の下では、借家人の居住の安定ははなはだしく害されることになります。短期間で契約期間が終了し、賃借人が引き続き住みつづけることを望む場合は、新たに賃貸人の承諾を得なければなりませんので賃貸人が要求する通りの賃料値上げや礼金などの支払いを承諾しなければならなくなるでしょう。９２年度の民間賃貸住宅等に居住する高齢者世帯は約８１万６０００世帯、母子世帯は約２２万世帯にものぼります。これらの者の居住の安定が直ちに影響を受けることとなります。
この法律は、これらの弱者に対しては、良質な賃貸住宅等の供給促進のために必要な措置をとるべき努力義務を国と自治体に負わせることにより配慮をするとしています。
しかし、既に国、自治体の公共住宅政策の後退ははなはだしく、公共住宅政策は縮小されて予算は削減される一方である実情をみれば、このような単なる努力義務は全くのリップサービスにすぎません。
また、従来の借地借家法「改正」案に対してなされていた批判を受けて、当分の間既存の賃貸借からの切り替えにはこの法律は適用しないとの制限もつけられていますが、しかし、これも居住用建物に限定し、しかも「当分の間」というにすぎません。結局、いずれ切り替えは自由となってしまうでしょう。
３ 期間が来る前に解約することを一定の場合を除いてできない
定期借家契約では、期間がくれば契約が終了するのですが、反面、中途解約もできないことになっています。
但し、床面積が２００平方メートル未満の居住用建物の賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、中途解約ができます。
このやむを得ない事情は例示ですが、どのような場合がこれにあたるのかは事例の集積を待つことになります。ただ、単に家賃の支払いが困難になったという程度では、この場合にはあたらないでしょう。家賃を支払い続けることが生計の基盤を危機に陥れるまでの高度の事情が必要になるでしょう。それだけに、この制度は借り主側にとって厳しい制度となります。
中途解約が認められる場合には、解約すると１ヶ月で契約が終了します。
４ 賃料増額の特約があると、減額請求（借地借家法第３２条）ができない。
定期借家契約では、法律上、賃料増額の特約がある場合は、減額請求（借地借家法第３２条）の適用を排除しています。定められた期間は予め賃料がいくらなのか最初に決めて絶対に変えないためです。
ですから、一旦賃料に関する特約を定めると、期間中はどんなに社会情勢が変化しても賃料を変えることはできないのです。
１ 居住用借家については、変更できない（定期借家契約は無効）
居住用借家については、既存の契約を合意で終了させて定期建物賃貸借契約とすることはできません。したがって、家主がそれまでの契約について合意解約をせまって新たに定期借家契約にすることはできません。仮に定期借家契約を結んでも定期の部分は無効で、普通借家としての契約になります。
契約書に記載された期限がきたとしてしも、契約は当然に法定更新されていますので、期限がきたからといって定期借家への変更を求めることもできません。
既存の営業用借家については、このような制限はありませんが、借地借家法が適用されますので、期限がきても法定更新されます。したがって、定期建物賃貸借への切り替えについては拒否することができます。また、居住用と営業用の併用の店舗、事務所の場合は、居住用とみなされます。
２ 営業用借家（店舗・事務所）について定期借家契約に切り換える場合
なぜこのような制度がつくられたのでしょうか。
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）を認める「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が、大きな世論の反対の声を無視して、１９９９年１２月９日、参議院本会議で可決、成立しました。
この法案は１９９９年７月３０日に前通常国会に提出され、継続審議となっていたもので、１９９８年６月５日に提出された定期借家制度導入を目的とする借地借家法「改正」案と同じものです。借地借家法「改正」案の方は、提出されはしたものの、反対世論の強い批判を受けて全く審議されることのないまま再三法務委員会で継続審議となり、前通常国会で廃案となっていました。
法務委員会では成立させられないと考えた推進者は、同じ定期借家制度法案を衣替えして提出し、今度は建設委員会に審議させて、短期間で成立させてしまったのです。推進者は、この制度導入の理由を、良質な賃貸住宅等の供給を促進するためだと言います。期限に必ず明け渡してもらえれば、良質な賃貸住宅がどんどんできるというのです。しかし、このような効果は全く期待できません。
良質な賃貸住宅とは、比較的規模の大きな借家をいうとされていますが、そのような規模の大きな借家の賃料は相当な高額になることが明らかです。もともと、借家人の多くは収入が少なく、したがってそのような家賃の高い借家の需要がどれだけあり得るかということを考えれば、これは簡単にわかることです。
この制度をつくった真の理由は、この制度によって賃借人を追い出しやすくして都市再開発をし、建設需要を大きくする、また不動産の証券化などをするという景気対策にあります。定期借家契約が中途解約できないとされた点は、賃貸不動産の証券化をするのに有利な制度だとされています。賃貸人がわにとっては、家賃の増額の特約がほとんど無条件に認められることとあわせて、収益見通しが立つので、賃貸不動産を証券化しやすいということなのでしょう。
借家人の居住権を侵して不動産証券化で金儲けをしようという財界とその先兵となって法案を提出した自自公の議員には本当に怒りを覚えます。